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  然而，讓張偉強始料未及的是，在金正公司建設一段時間後，雙方在工程溝通方面開始出現問題。

  作為海悅天地廣場業主方的石傢莊金正房地產開發有限公司(下稱"金正公司")很是無奈，因為這一切緣起於其與沃爾瑪的合作終止。

  面對上述煩惱，幾位業主方紛紛啟動法律程序。

  馬國正表示，天盈福地認為沃爾瑪提出的解約理由不成立，沃爾瑪的此種行為同時給數傢中國企業帶來瞭巨大損失。天盈福地有可能向國際仲裁廳提交仲裁申請，維護自身合法獲賠的權利。而另一傢寧波方面的業主方則表示，糾紛已在相關法律程序中，目前不便透露更多細節。

  在安徽黃山的馬國正也處於同樣的境地，他向記者出示瞭與沃爾瑪方面的公司往來函件。

  而比之退租，馬國正的煩惱更大。"黃山當地非常重視沃爾瑪這類國際大品牌，因為一個沃爾瑪可以帶動當地很多相關商業的發展。要知道我們原本在當地僅 是做一個3萬平方米的酒店項目，但是就因為對沃爾瑪的重視，我們重新做瞭整體規劃和論證，並報當地政府審批，把一個3萬平方米的酒店項目建成瞭現在10萬 平方米的購物中心項目，這一切都是為瞭沃爾瑪。可如今沃爾瑪賣場連開業都開不瞭，這讓我們整個項目陷入巨大的尷尬，還帶來巨額的經濟損失。"馬國正說。

  "大潤發、永輝超市等同業者在新店的硬件改革上下足功夫，這更令沃爾瑪的老標準店在細節上顯得有缺陷。我們都是按照舊標準建設的門店。此外，我們這 類三四線城市中，不乏一些本土或區域零售品牌已經營不錯，現在想來，反而沃爾瑪不一定有優勢，這些或許都促使沃爾瑪放棄瞭我們。"馬國正認為。

  張偉強所在的金正公司，在石傢莊當地拿下最繁華地段開發海悅天地廣場購物中心，作為必備業態，其在數年前就啟動瞭賣場招商工作。幾年前，當地還缺乏全球知名的國際零售品牌，因此當有機會與沃爾瑪接洽時，金正公司非常興奮。

  "簽約半年後，沃爾瑪方面在2011年6月確認賣場區域商品佈置圖，在我們根據該圖紙施工過半時，2011年12月，沃爾瑪方面要求我們按照新的設 計圖調整商品佈置圖，到2012年2月，沃爾瑪再次致函我們稱'公司標準修改'，因沃爾瑪兩次對圖紙的重大調整，於是我們要求沃爾瑪方面派人與我們、設計 院共同確認圖紙，當時沃爾瑪方面表示會在2012年3月初確認圖紙。"張偉強表示，"然而，此後沃爾瑪方面並未及時確認設計圖，也未及時提供防火分區、設 備房等相關圖紙。之後又陸續發生工程修改和確認方面的問題。"

  "直到2013年4月左右，沃爾瑪方面還在給我們發圖紙，看上去一切都在正常進行中。然而，毫無征兆的事情發生在2013年7月，沃爾瑪方面以一裝 及交房逾期為由解除《房屋租賃協議》，要知道逾期交房是因沃爾瑪方面一直沒有及時確認圖紙。要說拖延，沃爾瑪本身也是有責任的，但現在變成說我們違約要解 除合作，這讓我們難以接受。"張偉強說，"隨後我們還趕赴深圳要求沃爾瑪履行協議，卻遭到拒絕。"

內容來自sina新聞

  其實，與張偉強有同樣煩惱的還有胡平(化名)和馬國正(化名)。

  業主擬索賠上億元

  "連已開業門店都要大量關閉，更何況是我們這類還未開業或許就被評估為盈利性不強的門店，可能在沃爾瑪看來根本沒有開業的必要。說到底都是陳耀昌的快速擴張時代結束後，沃爾瑪戰略向盈利型調整的結果。這種調整無可厚非，但不能完全由我們埋單。"馬國正說。

  然而，擴張是把"雙刃劍"，在沃爾瑪門店大增和並購的同時，"陳耀昌時代"也經歷瞭整合好又多的陣痛以及因擴張帶來的問題，這些都成為此後陳耀昌離職的"導火索"。2011年10月，陳耀昌離開沃爾瑪。

  "此後，我們按沃爾瑪要求投入巨資建設，經3年多時間，至2013年9月28日，我們向沃爾瑪方面發函要求他們進場，同年9月30日，沃爾瑪聲稱對 租賃標的物檢查，並表示物業未能符合租賃協議約定的進場施工條件。10月11日，我們針對沃爾瑪提出的未滿足進場施工條件及修理清單所列問題進行回復和解 答。但是在10月25日，沃爾瑪就向我們發出瞭關於終止《房屋租賃協議》的通知。"胡平表示。

  盡管合作過程中發生上述問題，但張偉強不會想到，這會成為日後雙方終止合作的"導火索"。在張偉強看來，生意夥伴在合作過程中出現問題在所難免。

  記者在采訪中瞭解到，寧波慈溪也有一個類似項目，也由當地開發商按沃爾瑪要求建設賣場後，因同類問題被沃爾瑪終止合作，導致還未開業就結束。

  而在這幾起租賃合約糾紛中，沃爾瑪方面均認為是業主方違約。

  國際零售巨頭沃爾瑪正在為此前的瘋狂擴張"埋單"，這不僅包括沃爾瑪正在和即將在中國關閉的25傢門店，還包括一些已簽約但未正式進駐的門店。

  胡平透露，遠通公司打算下個月正式向上海國際經濟貿易仲裁委員會遞交《仲裁申請書》。他認為沃爾瑪方面單方終止租賃協議是嚴重違約行為，沃爾瑪方面 應該賠償包括但不限於實際損失及損失的預期收益計9023.76萬元，遠通公司保留向沃爾瑪方面單方終止合同導水林鄉房屋貸款率利試算致其他購房人退房的經濟損失，及相關政府部 門取消瞭對遠通公司約1.2億元的優惠稅收損失的追索權。

  胡平還告訴記者："但我們對沃爾瑪所謂'未完成項目清單'所列8項事由，逐一對照和研判後認為均是牽強的理由，如'外墻塗料施工'在沃爾瑪方面 2013年9月30日的修理清單中並沒有列明，但在10月25日的'未完成項目清單'中卻單獨列出，作為終止協議事由。"胡平表示，因為合約終止，該公司 投建的賣場還未開業就"黃"瞭。

  陳耀昌素有"鐵腕"之稱，其持有美國芝加哥大學的學士學位及美國麻省理工學院斯隆商學院碩士學位。2006年10月，陳耀昌開始擔任沃爾瑪中國區總 裁兼CEO。其在沃爾瑪期間並購瞭好又多，且力主大舉擴張，擴張法則是在二三線甚至四線城市大力佈點。這讓沃爾瑪中國區"陳耀昌時代"的門店數量大增，一 度每年的新開店數量高達40多傢，而其他同業者該數字僅為10傢至20傢，這讓沃爾瑪一舉成為外資零售商在華門店數量最多的企業。

  此外，對於馬國正提出的"因政府審批導致滯後的情況於2012年5月初致函沃爾瑪項目負責人作瞭說明，沃爾瑪方對此沒有表示異議"的說法，沃爾瑪方 面在公函中指出，對於業主方所謂"因政府原因致本項目規劃審批延遲"導致工程延期的情況，沃爾瑪方面從未表示過諒解，對業主方提供的延期工程進度計劃也從 未表示過認可或同意，且根據協議中相關約定，所謂"政府原因"不屬於不能預見、不能避免和不能克服的事件，業主方不能以此作為不履行進場義務的條件。

  張偉強、胡平、馬國正等皆表示，沃爾瑪的硬件要求很特殊，因此所有工程都是按沃爾瑪要求打造，單個項目耗資9000萬元至1億多元不等，而如今都還沒有營業就被沃爾瑪終止瞭合作，這些投資也就"打瞭水漂"。

  "當時沃爾瑪開發人員也非常熱情，雙方合作意願很強烈，於是在2010年12月，我們和沃爾瑪(中國)投資有限公司簽訂瞭《房屋租賃協議》，約定其 承租我們開發的綜合商業項目的一層和地下一層作為賣場。協議約定在2012年6月30日前完成一裝工程，並在2012年9月30日前將通過綜合竣工驗收的 租賃房屋交給沃爾瑪方面。據原計劃，沃爾瑪賣場應在2013年8月左右開業。"張偉強告訴記者，因為沃爾瑪對硬件要求頗高，比如層高、後場設置等都有硬性 規定，因此雙方協議簽訂後，金正公司便投入瞭大量資金專為沃爾瑪賣場進行建設。

  "空置的不僅是賣場，我們銀行2胎 銀行2胎房貸缺錢急用哪裡借錢這類三四線城市，很少有國際大品牌進入，因此簽約後，我們在購物中心招商時就打出瞭沃爾瑪即將進駐的廣告，於是很多中小商 鋪就沖著沃爾瑪品牌租賃瞭購物中心的其他商鋪。如今沃爾瑪開業不成，很多中小商戶認為我們欺騙他們，既然沃爾瑪不來瞭，他們也沒有繼續租賃我們商鋪的意 願，於是很多商戶都退租瞭。粗略估計一下，我們購物中心地下一層到4層，目前已有約三分之一商戶退租。這對我們而言又是一筆巨大的經濟損失。"張偉強苦惱 地表示。

  資深零售業專傢、上海尚益咨詢公司總經理胡春才指出，在2005年左右，外資零售商的確遠比本土零售商有優勢，然而這幾年隨著本土零售商的進步以及 市場消費走低、電商沖擊等，外資品牌未必有太大優勢，有些外資品牌在三線城市可能一天的營業額也僅40萬左右，至多勉強維持盈虧平衡，所以外資零售商的壓 力越來越大。

  2014北京商業地產投資意向調查：

  上海袁圓律師事務所律師陳軍分析，經濟糾紛最關鍵要看合同約定，相信作為全球500強公司的沃爾瑪其法務團隊必然很強大，估計合同中的細則都經過反復研究，其能夠發公函終止合作應該是有合約依據的。

  張偉強向記者出示瞭相關《仲裁申請書》和受理單據，他表示，金正公司已向華南國際經濟貿易仲裁委員會遞交瞭《仲裁申請書》並已獲受理。

  張偉強認為，沃爾瑪方面無權解除合同，對方終止履行合同義務應該承擔相應違約責任，張偉強要求沃爾瑪方面賠償金正公司包括裝修工程費、設施設備添置費、設計費等在內的共計約9900萬元經濟損失。

  張偉強告訴記者，金正公司為沃爾瑪投入大量資金按其標準進行建設，但沃爾瑪方面卻兩次變更工程圖紙和裝修指令，且未按合同約定及時提供並確認設計資料，導致一裝工程延期。

  沃爾瑪在中國的發展截至目前可分為三個階段，2007年之前、2007年至2011年11月、2011年底至今。第一階段，沃爾瑪在中國的發展相當 保守；但在陳耀昌於2006年10月開始主政沃爾瑪中國公司以來，便以29傢開業門店的速度震驚業界，更是從此開啟瞭沃爾瑪每年40餘傢門店的開業速度； 而在陳耀昌離開沃爾瑪之後，沃爾瑪開始進入關店模式，去年更是提出瞭關閉50傢門店的計劃。

  戛然而止的合作

  以天盈福地公司為例，記者看到在一份沃爾瑪(安徽)商業零售有限公司給予天盈福地公司的公函中，沃爾瑪方面指出，由於天盈福地公司未能在雙方訂立的 協議約定日期前完成進場條件，且經沃爾瑪方多次催促但天盈福地公司一再拖延，導致沃爾瑪商場無法按時進場裝修並如期開業經營，鑒於前述事實，沃爾瑪方面解 除租賃協議的行為符合租賃協議中的約定，屬於合法解除。鑒於此，沃爾瑪方面認為天盈福地公司所指其"單方毀約"及要求賠償的主張既沒有事實根據，也沒有合 同和法律依據，不能成立。

  "我們黃山天盈福地置業發展有限公司(下稱'天盈福地公司')與沃爾瑪(安徽)商業零售公司於2011年2月簽訂合同，沃爾瑪擬租賃我們開發的六期 商業裙樓2~3層部分物業，約1.2萬平方米，該期工程在進展中因規劃調整審批流程復雜，政府對該商業項目規劃做瞭數次論證，造成審批時間滯後，加之沃爾 瑪對工程要求不斷變更，使工程進度受影響，原定2012年5月底進場裝修未能達成。我們對這一情況於2012年5月初致函沃爾瑪項目負責人作瞭說明，沃爾 瑪方對此也未表示異議。此後我們與沃爾瑪方仍正常溝通並繼續按其要求施工，直至2013年5月，沃爾瑪突然停止與我們聯絡並在8月份致函，稱因我們未按約 定時間達成其進場裝修條件，指我們違約，沃爾瑪方要求解除租賃合同。"天盈福地公司相關負責人馬國正強調，在2012年5月後，沃爾瑪方面一直與其保持溝 通並不斷變更工程要求直至2013年4月，但之後，沃爾瑪方突然提出解約，實在令人難以接受，且其解約理由也不成立。

  胡平所在的連雲港市遠通房地產開發有限公司(下稱"遠通公司")，在2009年8月與沃爾瑪(江蘇)商業零售有限公司簽訂《意向書》，並於同年12月簽訂《房屋租賃協議》，遠通公司負責為沃爾瑪建設賣場。

  "但有一點，權利和義務都是雙方的，發生上述糾紛，要把責任全部由一方承擔不太合理。比如這幾傢業主都涉及因工程問題而導致解約，那麼在工程延期過程中是否雙方都有責任，並非100%怪罪於其中一方，而因此發生的經濟損失也應該按比例由雙方一起承擔。"陳軍認為。

  仔細研究上述幾傢涉及糾紛的業主方會發現，它們與沃爾瑪簽約的時間都處於沃爾瑪中國區快速擴張的"陳耀昌時代"，而發生解約風波則幾乎都是在陳耀昌離開沃爾瑪後。

  沃爾瑪速度曾是一個標簽，不過，大量選址三四線及以下城市的虧損或無效門店，不斷成為沃爾瑪的"失血點"，而關店止損也成為必然的選擇。但是，沃爾瑪如何處理那些已簽約但未入駐的網點，仍是一大考驗。

  截至目前，沃爾瑪依舊以在華約400多傢門店的規萬丹鄉二胎代償模位居外資零售商第一。

  根據上述多位業主方提供的資料，他們都是陳耀昌在位期間與沃爾瑪簽約合作，據張偉強、胡平等反映，最初簽約時，沃爾瑪方面十分積極。"現在想來，當 時是十分符合陳耀昌的擴張思路，我們後來從沃爾瑪內部瞭解到，當時沃爾瑪對門店評估時的盈利性要求並不太嚴格，最看重的是擴張速度，因此簽約時沃爾瑪方很 是積極。"馬國正坦言。

  河北石傢莊，中華大街，這裡是當地最繁華的商圈之一，但是，處於該黃金地段的海悅天地廣場不但招商未滿，甚至還有不少商鋪撤出瞭。

  在沃爾瑪的"陳耀昌時代"結束後，沃爾瑪中國區被指調整采購系統甚至變相裁員，而一些大區的結構也有所調整，當時沃爾瑪表示，為優化中國區的采購體 系，的確對全國的采購辦公室進行瞭優化，優化後的采購辦公室將分別位於深圳、大連、北京、上海、武漢、成都、廈門和昆明等8個城市。

  "沃爾瑪中國區新CEO上任後，它們內部進行瞭一系列調整，這些調整就影響到瞭與我們的合作，比如最初那些積極型的開發人員都離開瞭，對接人幾乎全 部換瞭一遍，而與此前以擴張為導向不同的是，在陳耀昌離開後，沃爾瑪開始以盈利為導向，假如一傢門店被評估為回報期過長則很容易被'斃掉'。我們這些三四 線城市的未開業項目或許就被認為是不良項目，索性連開業都不用開瞭。"馬國正無奈地說。

  沃爾瑪的這種盈利導向思想或許可從其收縮政策中得到佐證。

  去年，沃爾瑪全球對中國和巴西市場提出縮水計劃，要求關閉兩大市場約50傢業績欠佳店，中國市場預計關閉25傢店，沃爾瑪數年前瘋狂擴張時所選的一些地理位置不佳、營業額低的門店因此成為關店的"重災區"。

  本報此前報道過，今年3月，沃爾瑪江蘇鹽城店、湖南常德店幾乎同時關店，沃爾瑪重慶南濱店正式停業，根據馬鞍山沃爾瑪方面的公告，當地2傢店於3月31日起停業。短短一個月內，沃爾瑪全國有6傢門店被關閉。

  沃爾瑪中國區方面表示，其是根據市場評估關閉一些業績不好的門店，這些被關閉的門店雖然占沃爾瑪中國門店數量的近9%，但預計對去年至今年銷售額的貢獻僅占2%~3%。為使沃爾瑪在中國市場更有質量地發展，因此采取這樣的舉措。

  "我們原本已與沃爾瑪簽約，為其專門打造項目，並以沃爾瑪為招商熱點引入眾多商鋪，結果還未開業，沃爾瑪就終止瞭與我們的合作，不僅造成我們硬件投入上的巨大損失，還讓其他大量沖著沃爾瑪來的商鋪也退租瞭。"金正公司相關負責人張偉強(化名)向《第一財經日報》記者透露。

  記者在采訪中進一步瞭解到，"陳耀昌時代"的簽約項目在建造中或許還有"硬傷"。

  部分業內人士反映，由於目前市場競爭激烈、電商沖擊巨大，因此賣場要生存除瞭將生鮮貨品經營得當之外，在硬件上也要改革，比如通道要加寬、燈光更明 亮等，但數年前簽約的一些沃爾瑪項目使用的是當時的老標準，比如以前接近1萬平方米的面積即可，而現在新店面積必須至少在1.2萬平方米；過去的通道可能 不足4米，但現在必須4~5米；此外對於一層進二層出等出入口設置如今也有變化。

  《第一財經日報》記者獨傢獲悉，正是因為這些簽約但未入駐的門店，讓沃爾瑪陷入業主方的多起仲裁請求，而這些與沃爾瑪發生糾紛的項目均位於二三線城市，包括河北石傢莊、江蘇連雲港、安徽黃山和浙江寧波等地區。目前，多個業主方已對沃爾瑪提出仲裁申請，索賠額均達億元左右。

  上海商情-快速消費品研究中心反映，以前大賣場業態毛利率在10%左右，凈利潤率5%~7%，但如今很多業者毛利率僅5%左右，凈利潤率更是跌至2 %~3%。商務部數字顯示，2013年全國3000傢零售企業平均銷售額僅同比增長0.9%。加上電商沖擊，實體業者的生意更被分流。

  雖然也有業主去尋找過其他零售商品牌入駐，但是每傢品牌對硬件要求有所不同，一時間很難解決空置問題。

  "沃爾瑪的收縮策略可以從商業邏輯上被理解。但假如陷入糾紛那麼應該是雙方要檢討自己的責任，而並非單一方。比如沃爾瑪是否可以完全不必賠償，而業 主方是否在當年簽約時也過於盲目，僅看外資品牌而對零售業本質並不瞭解，起碼業主方當時也不夠謹慎。而事到如今，雙方最應該做的不是一味指責對方，而是盡 快尋找到解決方法，畢竟糾紛事件拖延時間越長則對沃爾瑪品牌傷害越大，同時對業主方造成的經濟損失也會加大，比如空置的賣場鋪位會因糾紛尚未解決而難以找 到接手方。雙方應該快速理性解決問題。"胡春才如是說。

沃爾瑪解約的商業邏輯

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-23/11032701378.shtml

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